包租 vs. 代管：本質差異是什麼？
包租代管是什麼?
一般包租代管 vs. 社會住宅包租代管：兩者的主要差別、適用對象。
leasing and property management
包租代管是什麼?
包租代管（全稱為租賃住宅包租代管）是一種專業的租賃管理服務。
它指的是房屋所有權人（房東）將自己的租賃住宅委託給合法的「租賃住宅服務業」公司，由該公司代為處理從尋找房客、簽約、收租、修繕到處理租屋糾紛等一切繁瑣事務。
簡單來說，它就是房東將房屋出租與管理工作外包給專業人士，以達到輕鬆穩定收租的目的
leasing and property management
包租 vs. 代管：核心差異比較
包租代管（全稱為租賃住宅包租代管）是一種專業的租賃管理服務。
它指的是房屋所有權人（房東）將自己的租賃住宅委託給合法的「租賃住宅服務業」公司，由該公司代為處理從尋找房客、簽約、收租、修繕到處理租屋糾紛等一切繁瑣事務。
簡單來說，它就是房東將房屋出租與管理工作外包給專業人士，以達到輕鬆穩定收租的目的
角色定位
業者是二房東
簽約對象
1. 房東與業者（包租合約） 2. 業者與房客（轉租合約）
租金風險承擔
業者承擔。即使房屋空置，業者仍需按月支付房東約定的租金。
房東收入計算
業者向房東承租時，通常會給予低於市價的租金（約市價的 60%～80%），業者賺取轉租的租金差額。
最主要優點
收入穩定有保障，房東完全零空置風險。
角色定位
業者是房東的代理人
簽約對象
1. 房東與業者（委託管理合約） 2. 房東與房客（租賃契約）
租金風險承擔
房東承擔。若房屋空置，房東沒有租金收入。
房東收入計算
最主要優點
房東可收到較高的租金收入，但仍能享受管理服務。
房東的六大好處
專業管理，徹底省心
將所有繁瑣的租賃事務完全外包給專業的租賃住宅服務業者。
穩定收租，降低空置風險
確保穩定的收租金，減少因空窗期造成的損失
三稅減免優惠
參與「社會住宅包租代管」計畫的房東，可享有政府提供的賦稅減免優惠，大幅降低持有成本。
三費補助獎勵
政府提供實質的費用補助，幫助房東維護房屋品質並增加租賃安全
專業法律諮詢與糾紛處理
業者擁有專業的租賃法規知識，能有效處理租賃期間的法律或合約問題
房客篩選機制
專業業者會透過標準化的流程進行房客背景審查，有助於篩選出優良的房客，減少房東遇到「惡房客」的機率。
房客的六大好處
租金享有政府補助與優惠
租客承租社會住宅包租代管的物件，可享有政府提供的租金差額補助
穩定的居住環境與租約保障
由於包租代管業者是專業機構，租約條款會更為透明、公平且符合《租賃住宅市場發展條例》。
租屋契約享有公證費補助
租賃契約經過公證，具有更強的法律效力，能有效保障租客與房東雙方的權益
免於直接面對房東
租客的聯絡對象是專業的包租代管公司，而不是房東本人。
房屋修繕責任釐清與快速處理
在專業管理下，房屋設備的維修和管理職責通常在簽約時就明確劃分給業者處理。
租賃關係合法透明化
透過合法的租賃服務業承租，確保租屋流程完全合規!
挑選優質包租代管業者的標準
確認合法性和專業證照
這是最基礎也最重要的一步，確保您合作的對象是受政府監督的專業機構。
-
合法登記： 確認該公司是否為在主管機關（例如內政部或地方政府）登記的租賃住宅服務業公司。
-
專業證照： 詢問公司內是否有具備租賃住宅管理人員證照的專職人員。專業證照代表他們熟悉相關法規和租賃實務。
-
查詢紀錄： 檢查地方政府地政單位或相關公會，是否有該業者的不良紀錄或客戶投訴。
評估業務經驗與市場口碑
經驗豐富的業者通常能應對各種突發狀況，並擁有更穩定的房客來源。
-
經營年限： 優先選擇經營穩定、具備一定年資的公司。
-
管理戶數： 詢問他們目前實際管理中的房屋數量。數量越多，代表其服務流程越成熟。
-
線上評價： 搜尋網路上的 Google 評論、社群媒體討論或論壇評價。注意觀察業者對於負面評論的應對態度和處理方式。
詳細了解服務範圍與合約細節
服務內容必須明確，避免未來產生「灰色地帶」的爭議。
-
涵蓋內容： 仔細核對合約中是否明確列出所有服務，例如：代發廣告、帶看、收租催繳、簡易修繕代辦、點交、糾紛協調等。
-
修繕權責： 必須確認修繕的啟動門檻、費用上限和報價審核流程。例如，多少金額以下的修繕可以直接處理？超過多少金額必須先經過房東同意？
-
費用結構透明： 無論是「包租」的承租價格，還是「代管」的服務費率（例如月租金的 10%），都必須清楚、透明，並問清楚是否有任何隱藏的行政手續費。
了解房客篩選標準
房客品質決定了房屋的損耗程度和租賃糾紛的頻率。
-
篩選機制： 詢問業者如何篩選房客。優質的業者會有嚴格的程序，例如：核對身分、了解職業、查核信用紀錄（如果可行）等。
-
合約保障： 確認合約中是否有針對惡意欠租或破壞房屋的具體處理流程和保障條款。
比較不同模式的價格與承諾
根據您的需求和風險承受度，選擇最合適的方案。
-
包租模式： 詢問他們願意給予的租金承租比例（通常為市價 6-8 折）。如果報價過低，可能影響您的收益；如果報價不切實際地高，則需謹慎評估。
-
代管模式： 比較各家業者收取的服務費率，同時考慮他們的服務品質是否值得這個費率。
觀察服務人員的態度和專業度
最終與您對接的是人，服務人員的專業度直接影響您的體驗。
-
回應速度： 在諮詢階段，觀察業務人員的回覆是否即時、專業、有耐心。
-
法規熟悉度： 詢問他們關於《租賃住宅市場發展條例》或社會住宅包租代管的最新法規和補助細節，判斷他們的專業程度。
挑選優質的「包租代管」業者是確保您資產安全和收益穩定的關鍵步驟。一個好的業者能讓您高枕無憂，而不良的業者則可能帶來無盡的麻煩。
包租代管找鼎陽
「鼎陽資產管理」在租賃市場上提供的是一套「一站式」的租賃管理解決方案，主要目的是幫助房東輕鬆管理房產、活化資產，並利用政府的優惠政策。
常見的包租代管合約五大地雷
包租代管常見問答
什麼是「包租」和「代管」最簡單的區別？
A： 區別在於誰承擔空置風險和誰是二房東：
-
包租： 業者是您的二房東。他先向您承租，並保證每月給您租金，空置風險由業者承擔。
-
代管： 業者是您的代理人。您與房客簽約，業者代您管理，房屋空置時您沒有收入。
包租代管的服務費或抽成是多少？
A： 費用結構依模式而異：
-
包租模式： 業者會以低於市場租金的價格（通常是 60%～80%）向您承租。您獲得固定、保證的租金，業者賺取中間的租金差價。
-
代管模式： 業者會向您收取每月租金的固定比例作為管理服務費（市場行情約 10%～15%），您實拿租金扣除服務費的部分。
房東一定要加入「社會住宅」方案嗎？
A： 不一定。 包租代管服務分為一般市場和社會住宅兩種。
-
一般市場： 服務費率高，但房東租金收入接近市價。
-
社會住宅： 房東可享有最高的賦稅減免（例如房屋稅、地價稅優惠）和修繕補助。但租金會略為壓低，且房客需符合政府資格。
如果房客違約或不繳租金怎麼辦？
A： 這是專業管理服務最主要的價值：
-
包租模式： 違約風險幾乎與房東無關。因為您是向業者收租，業者必須履行合約，按時給您租金。
-
代管模式： 業者會代您進行催繳、協商、法律諮詢和發存證信函等，協助您依循合約保障權益，大幅減輕您的處理壓力。
房屋修繕費用該由誰負責？
A： 應依照合約約定，原則上遵循《民法》：
-
大型修繕/結構問題： 屬於房屋本身結構或設備自然損耗的重大問題（例如水管破裂、熱水器故障等），通常由房東負擔。
-
輕微損耗/人為破壞： 燈泡、電池、消耗品或房客不當使用造成的問題，通常由房客或**業者（在包租模式下）**負責。
-
重要提醒： 合約中務必明確約定業者可自行處理修繕的金額上限，避免您的修繕費用被超支。
房東加入包租代管後，還有機會出售房屋嗎？
A： 可以，但會受限於租約。
-
您仍保有房屋所有權，可隨時出售。
-
但根據「買賣不破租賃」原則，新的買家必須承受現有的租約，直到租期結束。因此，建議在出售前與業者溝通，並將此條件告知潛在買家。